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Anteproyecto de la Ley de Vivienda

Anteproyecto Ley de Vivienda

Silvia Tolosa López, licenciada en Derecho por la Universidad de Barcelona aborda las cuestiones que arroja el Anteproyecto de la Ley de Vivienda con el fin de arrojar más luz a este tema. El Anteproyecto busca dar acceso a una vivienda digna y en condiciones a la ciudadanía, especialmente a los más vulnerables, personas con menos recursos y a los más jóvenes.

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Recientemente acaba de ser aprobado por el Consejo de Ministros el Anteproyecto de la Ley de Vivienda que pretende que todo el mundo opte al derecho a una vivienda digna. Para lograr este objetivo y mediante la consecución de aumentar y mejorar el alquiler en nuestro estado se quiere ayudar al pequeño propietario con beneficios fiscales del 50% al 90% en el IRPF si bajan el precio de sus viviendas en alquiler  y bonificaciones para congelar y rebajar el precio de la vivienda y que todo el mundo tenga una vivienda.

De este modo con esta norma se quiere limitar el alza de precios de los alquileres de viviendas para determinadas zonas y tipos de propietarios. Y es que la medida realmente se dirige a grandes tenedores o personas jurídicas dedicadas al ‘negocio’ de la vivienda con el objetivo de que se produzca una rebaja. Y así la futura ley busca ofrecer seguridad jurídica y un marco homogéneo en el conjunto del territorio, sin inferir en las competencias de las Comunidades Autónomas, las cuales serán finalmente las que tendrán que determinar si aplican las medidas contempladas en la norma estatal, según palabras de la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez. La ministra de transportes defiende una regulación homogénea y un marco estable para hacer efectivo el acceso a una vivienda digna y en condiciones asequibles a la ciudadanía, especialmente a los más vulnerables, personas con menos recursos y a los más jóvenes. Y hasta aquí todo es muy correcto ya que la futura Ley estatal de Vivienda aporta novedades como la de  limitar la declaración de zona tensionada a un periodo de tres años, con posibilidad de prorrogarse de forma anual si persisten las condiciones que fundamentaron esta consideración de zona tensionada. Y también la novedad de ‘recargar’ hasta un 150% el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas vacías, aunque hay excepciones que serán francamente escasas. De este modo, resumiendo y de cara a aumentar la oferta de vivienda en zonas tensionadas, la ley faculta a los ayuntamientos a desplegar un recargo del IBI a la vivienda vacía que puede alcanzar hasta el 150%.

El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial; del 100% cuando sean tres años (pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación). Por último, está la opción de elevarlo un 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Algunas causas justificadas para tener una vivienda vacía sin que conlleve el recargo en el impuesto de bienes inmuebles son la de traslado por motivos laborales o de formación, cambio de domicilio por razón de dependencia, salud o emergencia social, inmuebles destinados a segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada o aquellos en obras o inmersos en algún litigio.

En este punto destaca una excepción: no sufrirán recargo los inmuebles que estén en venta (un año máximo) o en busca de arrendatario (con un máximo de seis meses) y sus precios estén en condiciones de mercado.

También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez se apruebe la ley, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

Pero ¿Qué se entiende por ‘zonas tensionadas’? Parece ser que como ‘zonas tensionadas’ se entienden aquellas en las que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito o en las que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, un 5% por encima del crecimiento del IPC de cada autonomía. De este modo la declaración de zona tensionada estará en manos de las comunidades autónomas y se dará por tres años, con posibilidad de prórroga si persisten las condiciones que argumentaron la decisión. En ese plazo, las autoridades desarrollarán un programa de medidas específico, buscará fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, lanzará ayudas públicas adicionales o impulsará la oferta de vivienda social.

Para las zonas declaradas como tensionadas, la Administración debe aplicar un plan específico (que tendrá que haber elaborado en el momento de la petición de declaración) de medidas que corrijan los desequilibrios en el mercado de vivienda durante esos tres años. Además, el Gobierno podrá también desarrollar un programa específico para dicho ámbito y que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social.

La disposición adicional primera de la futura norma fija un mecanismo “excepcional” para intervenir el mercado hasta que las administraciones compensen con medidas el déficit de oferta, es decir, hasta que se regule el alquiler. Y es que tras la finalización de su contrato, se ofrece la posibilidad al arrendatario de acogerse a una prórroga “extraordinaria” (de carácter anual y por un plazo máximo de tres años) de las mismas condiciones. Para nuevos inquilinos, se limitará también a la renta del contrato anterior, permitiendo subidas adicionales bajo determinados supuestos.

Así, se podrá aumentar un máximo de un 10% del último precio de contrato sobre la media de los últimos cinco si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Los grandes tenedores tendrán que tener en cuenta, además de la limitación anterior, los índices de referencia que elaborará el Gobierno y que posibilita bajadas de precios, aunque para este caso se da un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar este sistema que regirá en ‘zonas tensionadas’ de alquiler.

La definición de grandes propietarios ha sido uno de los escollos en la configuración del anteproyecto de ley. Finalmente, en el borrador figura como gran tenedor aquella “persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial”.

La futura ley introduce el concepto de “vivienda asequible incentivada”, una figura necesaria para incrementar la oferta “a corto plazo” con precio “asequible”. La “novedosa” definición alude a los inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.

En materia de colaboración público-privada destaca también la creación de un fondo social de vivienda, destinado a fortalecer el parque público. La ley, en su exposición de motivos, alude a que el parque de 290.000 viviendas sociales apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15%.

La ley ampliará a todo el Estado el modelo que obliga a reservar el 30% de nuevos desarrollos inmobiliarios a pisos sociales que se aplicaba en Barcelona. Eso sí, con ciertos cambios como la obligación de compensar a los promotores -monetariamente, con cesión de suelo en otra ubicación o permitiendo aumentar el propio desarrollo en un 30%-, que en todo caso se ve insuficiente.

Otra medida para mantener el parque de vivienda social es garantizar la imposibilidad de vender vivienda pública al no poderse cambiar su calificación en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. De esta forma, se busca evitar operaciones como la enajenación en el 2013 de casi 3.000 pisos de la Comunidad de Madrid a un fondo de inversión y que luego fue anulado por el Supremo.

También los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en los procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

En materia de vivienda otra de las medidas destacadas impulsadas desde el Gobierno es un bono para jóvenes que costeará el pago del alquiler con una ayuda de 250 euros mensuales. Dicha apuesta, que entrará en vigor en enero, ya se había aplicado en España entre el 2008 y el 2012 o está en vigor en países como Francia. Los análisis apuntan que este tipo de despliegues acaban teniendo un efecto inflacionario en el mercado, elevando precios a largo plazo. Lo cual no será beneficioso en un período de tiempo no muy lejano.

Esta nueva ley todavía no ha entrado en vigor ya que todavía debe traspasar el trámite parlamentario y actualmente es palpable que la regulación de los alquileres y la reserva del 30% de las nuevas promociones a la vivienda social  sufrirá escollos en su futura aprobación, que el Gobierno desea para el 2022.

Esta nueva normativa está haciendo mucho ruido en el mercado inmobiliario español generando incertidumbre especialmente entre los inversores para quienes su alcance real y efectivo está en entredicho ya que dicha ley nace con medidas que se presentan como meras ‘recomendaciones’ a las comunidades autónomas y los ayuntamientos, quienes serán quienes lo pongan en práctica o no dependiendo de sus propios y subjetivos colores políticos.

La nueva ley es la prueba de la incertidumbre y se caracteriza por la regulación de los precios de los alquileres en ‘zonas tensionadas’, y la reserva del 30% de las nuevas promociones a vivienda social como aspectos más polémicos. Sobre esto los expertos temen que se paralicen promociones de nuevas viviendas, como ha ocurrido en Cataluña y también cuestionan el recargo del IBI a las viviendas vacías, que puede alcanzar el 150%.

Aunque esta ley tiene un gran punto a favor como es que contempla una revisión del patrimonio inmobiliario de la Administración General del Estado (AGE) y de los organismos que dependen de ella para estudiar si pueden destinarse a uso residencial. Esto supone la importante posibilidad que los edificios públicos que acogen o se destinaron a oficinas puedan acabar convertidos en viviendas sociales.  De todos modos esto no hace que esta primera ley de la vivienda en democracia nazca sin polémica y sin contentar a ninguno de los actores implicados., ya que tanto propietarios como inquilinos ven esta nueva legislación “insuficiente”, “ineficiente” y “poco ambiciosa “para solucionar la dramática situación de emergencia habitacional que vive el país.

Como bien señala Inma Benedito, periodista en Expansión y con motivo de la pasada fiesta de Halloween “la nueva ley de vivienda llama a la puerta de los propietarios pidiendo truco o trato. Es decir o bien congelan el alquiler durante tres años, o bien pueden subir hasta un 10% el precio, pero a cambio de firmar un nuevo contrato de diez años o rehabilitar el piso con reformas”. Es una ley con criterio intervencionista en el sector que dañará los intereses de las familias, de los ahorradores, de los hogares y de los inversores con el recargo del IBI a las viviendas vacías, que puede alcanzar el trágico 150%. Trágico porque la situación económica no acompaña para vender las propiedades y sin seguridad jurídica suficiente en la norma estatal respecto al tema de los okupas y los desahucios es muy complicado alquilar. Es así una auténtica pescadilla que se muerde la cola de forma muy ‘insegura’ y traumática sobre todo para los particulares. ¿Cómo terminará todo esto? Es algo que el tiempo lo dirá, y aunque es necesaria una Ley de la Vivienda no es de recibo dejarlo en manos de recomendaciones a CCAA y Ayuntamientos. Porque si algo debe hacer el legislador estatal es legislar, no ‘recomendar’.